Was ist ein Hostel wert?

Käufer kaufen den Ertrag, nicht die Betten

Ein Hostel ist für einen Käufer eine Geldmaschine mit Risiken. Er fragt deshalb zuerst: Was bleibt im Jahr übrig, bevor Abschreibungen, Zinsen und Steuern abgehen? Diese Zahl heißt EBITDA. Sie ist unabhängig davon, wie Sie Ihr Haus finanziert haben, und lässt sich darum mit anderen Häusern vergleichen.

Ein einzelnes Jahr reicht dafür nicht. Käufer schauen auf drei Jahre und gewichten das jüngste am stärksten. Unser Rechner nimmt das letzte Jahr zu 50 Prozent, das vorletzte zu 30 und das Jahr davor zu 20 Prozent. Ein Ausreißer nach oben oder unten wiegt so weniger schwer.

Erst bereinigen, dann rechnen

Die Zahl aus der Buchhaltung ist selten die Zahl, mit der ein Käufer rechnet. Drei Korrekturen sind typisch:

• Inhabergehalt: Arbeiten Sie selbst mit, ohne sich ein marktübliches Gehalt zu zahlen, zieht der Käufer eines ab. Er muss die Arbeit nach dem Kauf schließlich bezahlen. Wir setzen dafür 65.000 € im Jahr an (eigene Schätzung für die Geschäftsführung eines kleinen Hauses inklusive Arbeitgeberanteil).
• Einmalige Posten: Eine Wasserschaden-Reparatur oder ein Rechtsstreit gehören nicht zum laufenden Geschäft und werden herausgerechnet, ebenso einmalige Erträge.
• Private Kosten: Auto, Handy oder Familienangehörige auf der Gehaltsliste ohne echte Aufgabe werden wieder hinzugerechnet.

Je besser Sie diese Posten belegen können, desto weniger Spielraum hat der Käufer, sie zu seinen Gunsten auszulegen.

Was den Faktor hebt oder drückt

Auf den bereinigten Ertrag legt der Käufer einen Faktor. Wie hoch er ausfällt, entscheiden vor allem diese Punkte:

• Lage: Großstadt, Nähe zu Bahnhof, Zentrum und beliebten Vierteln. Gute Lagen ziehen mehr Käufer an, und mehr Käufer heißt mehr Wettbewerb um Ihr Haus.
• Pachtvertrag: Läuft er noch lange oder gibt es eine Verlängerungsoption, ist der Ertrag gesichert. Unter fünf Jahren Restlaufzeit ohne Option sinkt der Wert deutlich. Mehr dazu im Artikel zum Pachtvertrag.
• Führung: Gibt es eine Hausleitung, die den Alltag ohne Sie regelt, kauft der Käufer einen laufenden Betrieb. Hängt alles an Ihnen, kauft er ein Risiko.
• Zustand und Investitionsbedarf: Was der Käufer in den ersten Jahren in Bäder, Brandschutz oder Technik stecken muss, zieht er vom Preis ab.
• Marke und Bewertungen: Gute Online-Bewertungen zeigen, dass das Haus funktioniert. Sie sind für Käufer ein Maß für Führung und Ruf.
• Vertrieb: Kommen fast alle Buchungen über Buchungsportale, fehlt eine eigene Gästebasis, und die Provisionen fressen Marge.
• Größe: Kleine Häuser finden weniger Käufer. Grand Hostels zum Beispiel kauft erst ab rund 300.000 € EBITDA.

Gepachtet oder im Eigentum

Gehört Ihnen das Gebäude, haben Sie zwei Dinge zu verkaufen: den Betrieb und die Immobilie. Käufer bewerten beides getrennt. Die Immobilie wird über die Miete bewertet, die ein Betreiber dafür zahlen würde, der Betrieb über den Ertrag nach dieser Miete. Wer nur pachtet, verkauft nur den Betrieb. Wie die Trennung funktioniert, zeigt unser Artikel auf hotel-wert.de.

Wert je Bett: die Probe aufs Exempel

Käufer prüfen jedes Ergebnis mit einer zweiten Zahl: Wert je Bett oder je Zimmer. Liegt ein Preis weit über dem, was vergleichbare Häuser je Bett erzielen, fragen sie nach. Unser Rechner zeigt den Wert je Bett deshalb mit an. Zum Vergleich: Hotels in Deutschland wurden im ersten Halbjahr 2026 im Schnitt für rund 156.000 € je Zimmer gehandelt, meist mit Immobilie und an institutionelle Käufer (Cushman & Wakefield). Für einen gepachteten Hostelbetrieb ist diese Zahl nur eine grobe Obergrenze.

Drei Fehler, die Inhaber oft machen

• Mit dem Umsatz rechnen. Zwei Häuser mit gleichem Umsatz können völlig unterschiedlich viel wert sein. Es zählt, was übrig bleibt.
• Investitionen einpreisen. Was Sie in den letzten Jahren investiert haben, steckt bereits im Ertrag. Ein zweites Mal bezahlt es niemand.
• Den Pachtvertrag zu spät klären. Eine Verlängerung lässt sich vor dem Verkauf oft leichter verhandeln als mittendrin.

Wir investieren selbst in inhabergeführte Hostels und Hotels und haben deshalb ein Interesse an Gesprächen mit Inhabern.